先求有再求好？還是要一次購屋就到位？

就怕一輩子當屋奴，很多年輕人根本不敢想要買房，不過買房跟屋奴其實不能畫成等號，專家就建議，買房不一定要一次到位，如果有心要脫離無殼蝸牛，可以用一屋換一屋的方式，小屋換大屋，老屋換新屋。

專家建議：買房不一定要一次到位，如果有心要脫離無殼蝸牛，可以用一屋換一屋的方式。

有幾分能力做幾分事，坤聯發建設執行長在《自由時報》報導提出，房價持續下探中，趁著房價修正、低利率的時機進場，先求有、再求好，以小換大再慢慢存購屋基金，會是首購族較快速達到買房目標的方式。 

在有限預算裡要怎麼挑房？《自由時報》試算出，若是以家庭收入3分之1做為每個月房貸基準，家庭月收入達到7萬元以上，可負擔總價900萬元的房屋，還有機會找到全新大樓。 

不過也有人持反對意見，《Yahoo房地產》就認為現在房市盤整時期，買的房子不再保證未來會越住越增值，幫你賺到下一棟升級的新房子，建議不管是首購族或是換屋族，「空間格局最好能一次到位，因為其他因素，還能克服或適應」，比方買在公寓頂加，忍受爬樓梯不便，換取更大的使用空間。民眾也認為，小資族買屋很難兩全其美，有捨才有得。 

另外，理財專家賴淑惠接受東森新聞雲採訪時表示，新鮮人起薪太低，很難存錢，加上購屋資金門檻相當高，讓收入有限的年輕人望之卻步，放棄買房，不過賴淑惠也指出「一開始低薪，不代表永遠低薪」，只要憑著個人努力，薪水還是會有成長空間，只要省吃儉用就能存到錢。

<原文轉載自好房網:https://goo.gl/1eAKee>

【小編觀點】

不管是買預售屋、老屋換新屋或是小屋換大屋, 都要以「投資」的眼光來決定.

這些心得來自房地產投資聚會來的.

物件的選擇:

1. 商圈(蛋黃區): 商業行為多, 就業機會高而出租市場較大
2. 物件轉移量大, 代表附近買賣熱絡
3. 交通便利性, 同樣有自住與出租優勢
4. 學區, 自住需求
5. 都市計畫, 觀察未來發展可能機會

買預售屋設定條件:

• 選擇好的建商

           好的建商, 施工工法與建材品質相對會比較昂貴, 但是日後遇到的問題與糾紛會比較少.

           譬如: 外牆磁磚剝落, 屋頂漏水, 排水口積水...等等.

           這就是價格與品質之間的考量了.

• 總戶數不要太多或太少, 大概是100~200戶之間

           因為戶數太多, 社區組成容易複雜; 未來若需要賣房子的時候, 彼此就會殺價競爭, 轉手困難.

           若戶數太少, 每坪管理費較為昂貴.

• 尋找兩房與三房

           因應薪資結構與未來的家庭型態,  兩房與三房會成為主流, 大坪數的物件與套房反而不會
           受到小資族與小家庭的青睞. 單身族群不會一直住在套房, 若有能力, 也會換到兩房的格局.

• 同樣的規格, 坪數較少的物件將容易脫手

           同樣是三房, 一間是35坪, 另一間是30坪, 扣掉公設比大約差2~3坪, 如果價差100萬, 
           買家當然會選擇30坪的三房.

• 屋內採光與通風是否良好

           採光好可以節省開燈照明所需要花的開銷; 通風好可以保持室內空氣流通, 帶走壞空氣, 

           保證室內的空氣品質.

預售屋的行情判斷:

• 比較附近的建案

           同一個地區的建案, 價格通常差不多.

• 比較附近成屋的價格

           如果預售屋附近沒有新的建案, 透過附近新成屋或是中古屋的價格加一個成數上去, 

           就大概知道附近預售屋的底價是多少.

• 詢問附近銀行放款金額

           比較附近幾家銀行的放款金額, 如果價格是差不多的, 就知道建商的底價在哪裡了.

買到便宜預售屋的方法:

• 在潛銷期進場

           潛銷期是指建商還沒有找代銷公司, 或是代銷公司還梅花廣告預算, 這時候代銷公司願意把

           廣告費用折抵給客戶. 另外每個建案的4樓與13樓, 因為因為諧音的關係, 所以價錢比較低, 

           這兩個樓層的開價大約會是建案的底價.

• 購買低樓層

           高樓層因為視野好, 所以價格高;
           如果之後要轉手, 低樓層因為價格比較低, 轉手的速度會比較快.

• 購買餘屋

           較當建案銷售的差不多時, 代銷公司會把剩下的房子盡快出清, 這時候可能會買到

           比底價還低的價格. 

預售屋金額注意事項:

• 總價壓在1000萬以內

           總價過高的房子, 要脫手的機會相對減少, 且貸款成數也會相對降低.

• 頭期款壓在8成5以內

           頭期款過高, 就會壓縮轉手的獲利空間, 即盡量不會花到自己錢.

中古屋主流產品與區域挑選:

• 透天
• 大樓華廈(大宗熱門產品)
• 套房
• 改套

買中古屋的設定條件:

• 600萬以內
• 尋找2-3房, 不超過3房 
• 主建物15坪以上 (因為大多數銀行不放款給15坪以下的物件)
• 屋齡10-20年 (不超過25年)
• 照片有投資客專用裝潢 ⇒ 不看! 不看! 不看!

[Note]:

1. 買2房不一定要有車位, 但買3房一定要有車位
2. 屋齡超過30年, 貸款少一成, 會讓下一手購買的人數減少, 因為代表買方需準備的現金要多

中古屋看房公式: 30 - 5 - 1 - 3

1. 看30間以上不出價
2. 每5間找一間請銀行估價
3. 每次估價至少3間銀行

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