地產投資冒險-入門快速啟動包

【講師簡介】

這次分享會的講師是 - 明賢

前份工作是平均月薪五至六萬的設計專案經理,

因為意識到大量工作與付出時間無法實現他的夢想,

唯有創造自己的系統與增加投資理財知識與實踐, 才能為自己帶來改變.

因此展開了房地產的投資學習與操作, 在學習之初很幸運的遇到派宏老師的教學,

給了他很重要觀念與方向; 經過六個月的看房、估價與操作後,

很幸運的買進了三間投資型房地產, 並創造了3萬6千元的被動式收入!

【筆記內容】

房地產懶人包: 學習 ⇨ 分享(教學) ⇨  組隊

1. 設定目標: 快速的跟你朋友分享你的想法與目標
2. 大量學習與請教: 讓自己在課堂或老師印象中活躍
3. 執行、修正、再執行
4. 運氣

為什麼選擇房地產?

1. 因為投資客必備
2. 抗通膨的好工具
3. 因為富爸爸告訴我的
4. 有土斯有財
5. 易漲難已跌
6. 永遠有需求且保值
7. 現金流與價差

好的房地產:

價差 + 現金流  > 價差 > 現金流

1. 攻擊: 買賣賺價差
2. 防禦: 現金流(出租)

現金流的風險:

1. 遇到房客素質太差
2. 累積一桶金太慢

房地產最重要的就是: 價格! 價格! 價格!  地段!

1. 買低治百病, 沒卡錢又有現金流就是正資產
2. 次級地段也是有租屋機會
3. 避免郊區

[Note]: 但我覺得地段比價格還重要; 好地段易漲難跌

先估貸款後出價:

1. 出價 ⇨ 簽約 ⇨ 簽約送兩三間銀行估價 ⇨ 想辦法搬錢
2. 索取謄本 ⇨ 估價了解貸款成數 ⇨ 出價斡旋

[Note]: 竟量提高銀行貸款成數, 或是把投資價壓在銀行放款範圍內, 這樣就不用卡頭期款, 達成0首付購屋的目的, 即全額貸款(全貸).

夾縫中生活的房地產投資年代:

1. 房地合一稅讓交易速度變慢, 實價登錄讓找投資價降低
2. 因應房地合一稅, 做價差的投資方式 (見下圖)
3. 房貸金額高且利率低

[Note]: 實價登錄優點: 1.了解區域價格    2.了解交易熱點

目前主流產品與區域挑選:

1. 透天
2. 大樓華廈(大宗熱門產品)
3. 套房
4. 改套

物件的選擇:

1. 商圈(蛋黃區): 商業行為多, 就業機會高而出租市場較大
2. 物件轉移量大, 代表附近買賣熱絡
3. 交通便利性, 同樣有自住與出租優勢
4. 學區, 自住需求
5. 都市計畫, 觀察發展可能機會

看屋設定條件:

1. 600萬以內
2. 尋找2-3房, 不超過3房 (因為薪資結構, 所以2-3房為主流)
3. 主建物15坪以上 (因為大多數銀行不放款給15坪以下的物件)
4. 屋齡10-20年 (不超過25年)
5. 照片有投資客專用裝潢 ⇒ 不看! 不看! 不看!

[Note]:

1. 買2房不一定要有車位, 但買3房一定要有車位
2. 屋齡超過30年, 貸款少一成, 會讓下一手購買的人數減少, 因為代表買方需準備的現金要多

執行看屋: 透過FB相關房地產社團尋找

1. 互動性高, 可即時了解房屋內容
2. 通常都是即時案件
3. 通常房仲是比較用心
4. 自動會出現在你的FB內容或通知

與房仲交流避免字眼:

1. 全貸
2. 便宜
3. 價差

⇨ 總之太直接了

與房仲互動關係:

1. 每次看屋約20分鐘上下, 小聊
2. 了解周邊社區名稱, 增加專業感
3. 偶爾訊息連繫
4. 飲料攻勢
5. 近期成交狀況

與仲介交流:

1. 看屋的重點在於認識房仲、了解行情
2. 培養敏感度, 降低出價衝動

看房公式: 30 - 5 - 1 - 3

1. 看30間以上不出價
2. 每5間找一間請銀行估價
3. 每次估價至少3間銀行

【延伸閱讀】

• 輕鬆了解房地合一稅
• 銀行不能說的秘密

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