輕鬆了解房地合一稅

這次的分享會是<<用小錢, 這樣做, 也能成為千萬包租公>>的作者 - 賴志傑講師來跟大家分享.

【講師簡介】

72年次, 18歲時立志成為一位房地產包租公
大學畢業後進入房地產相關行業，靠著對房地產的熱愛，不斷和前輩們請教學習
工作期間，看過上千間的房子，成功介紹過超過1000位房客承租房子，累積了豐富經驗
27歲時買下人生第一筆收租套房, 靠著不斷買房已經擁有10幾筆的收租套房

【筆記內容】

房地產重要新聞:

100年6月1日實施特種貨物及勞務稅 (即奢侈稅)
101年8月1日實施實價登入上路
105年1月1日實施房地合一稅
105年1月1日停止課徵特種貨物及勞務稅 (不動產部分)

奢侈稅:

非自用住宅若持有1年內賣掉, 則課總價(成交價)15%
非自用住宅若持有1~2年間賣掉, 則課總價(成交價)10%

財產交易所得稅(舊制): 只針對房子課稅, 土地不用課稅

舉個例子: 100年買入700萬, 104年賣出1000萬, 賺了1000萬–700萬 = 300萬
若房地比 = 3:7, 300萬 x (3/10) = 90萬 (獲利)

房地合一稅(新制)修法背景

房地交易分離課稅
同年度內買賣土地沒有土地增值稅的負擔
民眾透過房地價格安排, 壓低房屋售價以規避所得稅
炒作房地造成房價高漲, 引發民怨, 影響居住正義
過多資源投入不動產市場, 影響經濟

[Note]: 移轉買賣才有房地合一稅

房地合一稅(資本利得稅: 賺賠都要課稅)

105年1月1日前買賣, 適用舊制 (財產交易所得稅)
105年1月1日後買賣, 適用新制 (房地合一稅)
105年1月1日前買: 若持有2年以上賣, 適用舊制 (稅率低); 若持有2年以內賣, 適用新制

房地合一的稅基: 房屋的收入 – 房屋成本 – 買進成本費用 (<5%不用提列)

買進成本費用包括:

契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、

仲介費 [佔最多數]、修繕費(裝潢) [佔第2多數]、

廣告費、出售時之清潔費與搬運費

什麼情況下免課徵房地合一稅

個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年
交易前6年內、無出租、供營業或執行業務使用
個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本規定(6年內以1次為限)
因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地, 得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算6年內

滿足上述條件可享有自用住宅獲利減免優惠:

獲利400萬以下, 不用課稅;

獲利超過400萬部分, 課稅10%

財產交易所得稅(舊制) VS 房地合一稅(新制)的差別

個人出售房地

舊制

新制

房屋

課所得稅

課所得稅

土地

免所得稅

課所得稅

稅率

累進課徵

(5%-45%)

分離得稅

(依持有期間不同: 課稅45%, 35%, 20%, 15%)

奢侈稅

課徵 (2年內移轉)

不課徵

自用住宅優惠: 重購退稅

小屋換大屋: 全額退稅
大屋換小屋: 比例退稅

重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉

例子1: 100年買A屋, 104年為了換屋購買B屋, 105年將A屋賣掉

因為A屋在105年1月1日前取得, 且持有2年以上, 適用舊制辦理重購退稅:
小屋變大屋: 全額退稅
大屋變小屋: 不能退稅

例子2: 在104年購買A屋, 105年出售A屋, 並同時購入B屋

因為A屋在105年1月1日前取得, 且持有2年內, 適用新制辦理重購退稅:
小屋變大屋: 全額退稅
大屋變小屋: 按買賣價格之比例退稅

舉例計算:

1.小屋換大屋 (以金額區分): 全額退稅 (與舊制同)
原售屋500萬, 繳稅50萬, 另外購600萬屋
退稅50萬

2. 大屋換小屋 (以金額區分): 比例 (按重購價額佔出售價額之比率退稅)
原售屋500萬, 繳稅50萬, 另外購400萬屋
退稅40萬 (50萬 x 400/500)

可認列的成本費用有哪些?

1. 達可供使用狀態前支付之必要成本:

(1) 契稅 (2) 印花稅 (3) 代書費(約12000元~18000元)

(4) 規費 (5) 公證費 (6) 仲介費

(7) 取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋現值或效能非兩年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等(即修繕與裝潢)

2. 出售房屋及土地支付之必要費用

(1) 仲介費 (2) 廣告費 (3) 出售時之清潔費 (4) 搬運費

3. 改良土地已支付之全部費用亦可減除

(1) 已繳納之工程受益費

(2) 土地重劃費用

(3) 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共公告現值總額

未提示費用: 稽徵機關得按成交額5%計算其費用

不得列為成本及費用

記憶秘訣:每個月和每年付的

1. 使用期間所支付之費用
即: 使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等

2. 依土地稅法規定繳納之土地增值稅(賣方付的)

學習是我的咖啡因

2017年4月16日星期日